Eigenkapital beim Hauskauf – wie viel brauche ich wirklich?
Die Wahrheit über die 20-Prozent-Regel und was Banken tatsächlich erwarten.
„Mindestens 20 Prozent Eigenkapital" – diesen Ratschlag hört jeder, der eine Immobilie kaufen will. Aber stimmt das noch? Und was zählt überhaupt als Eigenkapital? Hier bekommst du klare Antworten.
Was zählt als Eigenkapital?
- Guthaben auf Spar- und Tagesgeldkonten
- Wertpapiere und Fonds (zum aktuellen Kurswert)
- Bausparverträge (Guthaben + Darlehensoption)
- Schenkungen und Erbschaften
- Eigenleistungen am Bau („Muskelhypothek", meist max. 15 % anerkannt)
- Bereits abbezahlte Immobilien als Sicherheit
Nicht als Eigenkapital anerkannt: Dispo-Rahmen, Konsumkredite, geliehenes Geld ohne Nachweis.
Die echte Rechnung: EK-Bedarf am Beispiel
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € in NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %):
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 19.500 € |
| Notar + Grundbuch (~2 %) | 6.000 € |
| Makler (3,57 % Käuferanteil) | 10.710 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 36.210 € |
| + 20 % vom Kaufpreis | 60.000 € |
| Empfohlenes Eigenkapital | 96.210 € |
Berechne die Nebenkosten für dein Bundesland mit unserem Nebenkostenrechner.
Warum 20 % empfohlen werden
Der Grund ist einfach: Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz.
Banken stufen das Risiko nach dem Beleihungsauslauf ein – das Verhältnis von Kredit zum Immobilienwert. Die Schwellen:
- Unter 60 %: Bester Zinssatz – du finanzierst weniger als 60 % des Wertes
- 60-80 %: Gute Konditionen, Standardfall
- 80-90 %: Zinsaufschlag, aber machbar
- Über 100 % (Vollfinanzierung): Deutlicher Aufschlag, nur bei sehr guter Bonität
Der Unterschied kann 0,3-0,8 Prozentpunkte ausmachen. Bei 250.000 € Kredit und 20 Jahren sind das 10.000-25.000 € mehr Zinsen.
Geht es auch mit weniger Eigenkapital?
Ja – unter bestimmten Bedingungen:
- Minimum: Die Kaufnebenkosten solltest du immer aus eigener Tasche bezahlen können (~10-15 % des Kaufpreises)
- Vollfinanzierung (100 %): Möglich bei hohem, sicherem Einkommen (Beamte, Ärzte) und guter Schufa
- 110-%-Finanzierung (inkl. Nebenkosten): Selten, teuer, hohes Risiko – nicht empfehlenswert
Eigenkapital aufbauen – realistische Strategien
- Sparplan: 500 €/Monat auf Tagesgeld = 30.000 € in 5 Jahren (ohne Zinsen)
- ETF-Sparplan: Höhere Rendite, aber Kursrisiko – nur bei Zeithorizont 5+ Jahre
- Bausparvertrag: Niedrige Zinsen, aber staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie)
- Familienkredit/-schenkung: Häufigste Quelle für Erstkapital – frühzeitig ansprechen
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Jede Situation ist anders. Berechne, wie viel Eigenkapital du für deinen Wunsch-Kaufpreis brauchst:
Stand: March 2026 – Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel stellt keine Finanzberatung dar.