Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

Fachleute und Banken empfehlen mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital – zuzüglich der Kaufnebenkosten. Als Faustregel gilt: Die gesamten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision) sollten vollständig aus Eigenkapital bestritten werden, da Banken diese Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren.

Das bedeutet konkret: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und Nebenkosten von rund 10 % (30.000 Euro) brauchst du allein für die Nebenkosten 30.000 Euro Eigenkapital. Kommen 20 % Eigenkapitalanteil am Kaufpreis hinzu (60.000 Euro), ergibt sich ein empfohlenes Eigenkapital von 90.000 Euro.

Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Konditionen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Kreditbetrag zum Immobilienwert. Banken honorieren einen niedrigen Beleihungsauslauf mit günstigeren Zinssätzen, weil ihr Risiko sinkt. Über eine Laufzeit von 20 Jahren kann das einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro ausmachen.

Mindestempfehlung: Zumindest die Kaufnebenkosten plus 10 % des Kaufpreises, also insgesamt rund 20 % des Kaufpreises, sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Liegt dein Eigenkapitalanteil darunter, wirst du entweder abgelehnt oder zahlst deutlich höhere Zinsen.

Mehr zur Budgetplanung erfährst du auf unserer Budget-Seite. Eine detaillierte Aufstellung aller Kaufnebenkosten findest du im Nebenkosten-Rechner.

Eigenkapital-Bedarf nach Kaufpreis

Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Eigenkapital du bei verschiedenen Kaufpreisen benötigst. Die Spalten "EK 10 %", "EK 20 %" und "EK 30 %" geben jeweils die Summe aus den Kaufnebenkosten (pauschal 10 % des Kaufpreises) und dem jeweiligen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis an.

Hinweis: Die Nebenkosten variieren je nach Bundesland (Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %) und ob ein Makler eingeschaltet wird. Der hier verwendete Pauschalwert von 10 % ist eine konservative Schätzung. Nutze unseren Nebenkosten-Rechner für eine präzise Berechnung nach Bundesland.

Eigenkapital und Zinssatz: Warum mehr Eigenkapital sich lohnt

Der Zinssatz, den eine Bank für eine Baufinanzierung verlangt, hängt maßgeblich vom Beleihungsauslauf ab. Dieser gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts (genauer: des Beleihungswerts, der oft etwas unter dem Kaufpreis liegt) durch den Kredit finanziert werden.

Banken stufen ihr Risiko nach festen Schwellen ein, typischerweise bei 60 %, 80 % und 90 % Beleihungsauslauf. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zinssatz – weil das Risiko für die Bank steigt, bei einem Ausfall nicht den vollen Kreditbetrag durch den Immobilienverkauf zurückzuerhalten.

Rechenbeispiel

Kaufpreis: 300.000 Euro, Zinsbindung: 20 Jahre.

• Szenario A – 80 % Beleihungsauslauf: Kredit 240.000 Euro, angenommener Zinssatz 3,5 %
• Szenario B – 90 % Beleihungsauslauf: Kredit 270.000 Euro, angenommener Zinssatz 3,8 %

Der Unterschied von 0,3 Prozentpunkten klingt klein – über 20 Jahre summiert sich die Zinsersparnis in Szenario A jedoch auf rund 17.000 Euro. Hinzu kommt, dass in Szenario A der Kreditbetrag bereits 30.000 Euro niedriger ist. Insgesamt ergibt sich eine Gesamtersparnis von über 47.000 Euro zugunsten des höheren Eigenkapitals.

Eine detaillierte Berechnung der Zinskosten ermöglicht unser Zinskosten-Rechner.

Was zählt als Eigenkapital?

Viele Käufer unterschätzen, welche Vermögenswerte Banken als Eigenkapital anerkennen. Im Wesentlichen zählen alle Mittel, die du ohne neue Kreditaufnahme in die Finanzierung einbringen kannst:

• Bargeld und Sparguthaben: Tagesgeld, Festgeld, Girokonto-Guthaben – der klassische und liquideste Teil des Eigenkapitals.
• Bausparvertrag: Sowohl das angesparte Guthaben als auch ein zuteilungsreifes Bauspardarlehen werden angerechnet. Auch nicht zuteilungsreife Verträge zählen zumindest mit dem aktuellen Guthaben.
• Wertpapiere: Aktien, Fonds und ETFs können als Eigenkapital eingebracht werden, sofern sie vor dem Kauf verkauft oder der Bank verpfändet werden. Banken wenden dabei oft einen Sicherheitsabschlag an.
• Lebensversicherung: Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Lebensversicherung oder Rentenversicherung zählt als Eigenkapital.
• Schenkungen: Geldgeschenke von Eltern oder anderen Verwandten werden von Banken akzeptiert, sofern sie nachweislich ohne Rückzahlungspflicht gewährt werden (Schenkungsvertrag empfehlenswert).
• Vorhandene Immobilien oder Grundstücke: Wer bereits Grundeigentum besitzt, kann dieses als Sicherheit einbringen und damit den effektiven Beleihungsauslauf senken.
• Eigenleistung ("Muskelhypothek"): Handwerksleistungen, die du selbst erbringst (z. B. Malerarbeiten, Bodenverlegung), können von manchen Banken als Eigenkapitalersatz anerkannt werden – typischerweise bis zu 10–15 % der Bausumme. Der Nachweis erfolgt über einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs.

Nicht als Eigenkapital anerkannt werden in der Regel: Darlehen von Dritten (auch von Verwandten, sofern Rückzahlungspflicht besteht), zukünftige Gehälter oder erwartete Erbschaften.

Tipps zum Eigenkapital aufbauen

Je früher du anfängst, desto mehr Eigenkapital kannst du bis zum Immobilienkauf ansparen. Diese Strategien haben sich in der Praxis bewährt:

Budget analysieren und Sparpotenzial identifizieren

Der erste Schritt ist eine ehrliche Bestandsaufnahme: Was gibst du monatlich aus, und wo lässt sich kürzen? Nutze unsere Budget-Seite, um dein Haushaltsnettoeinkommen und deine Ausgaben gegenüberzustellen. Selbst 200–300 Euro mehr pro Monat ergeben über fünf Jahre 12.000–18.000 Euro zusätzliches Eigenkapital.

Sparrate automatisieren

Richte einen Dauerauftrag ein, der direkt nach Gehaltseingang einen festen Betrag auf ein separates Tagesgeldkonto oder einen Sparplan überweist. Automatisches Sparen funktioniert zuverlässiger als freiwilliges Zurücklegen von Überschüssen.

Sonderzahlungen konsequent anlegen

Steuererstattungen, Bonuszahlungen, Urlaubsgeld oder Erbschaften sollten direkt auf das Eigenkapitalkonto fließen. Diese unregelmäßigen Einnahmen sind oft der schnellste Weg, die Eigenkapitalbasis spürbar zu erhöhen.

Rendite durch Wertpapiere nutzen

Wer einen längeren Anlagehorizont hat (mindestens fünf Jahre bis zum geplanten Kauf), kann einen Teil des Eigenkapitals in breit gestreuten ETF-Sparplänen anlegen. Die historisch höhere Rendite gegenüber Tagesgeld kann den Eigenkapitalaufbau deutlich beschleunigen. Beachte jedoch das Kursrisiko und plane ausreichend Puffer ein.

Staatliche Förderung nutzen

Der Staat unterstützt den Eigenkapitalaufbau auf mehreren Wegen: Die Wohnungsbauprämie (70 Euro pro Jahr für Alleinstehende, 140 Euro für Ehepaare) wird bei Bausparverträgen gewährt. Die Arbeitnehmersparzulage fördert vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers. Außerdem können Eltern von Kindern mit Kindergeldanspruch die KfW-Förderung für energieeffiziente Immobilien nutzen, was indirekt den Finanzierungsbedarf senkt.

Günstig wohnen während der Ansparphase

Wer Mietkosten in der Ansparphase reduziert – etwa durch einen vorübergehenden Umzug in eine kleinere Wohnung oder eine WG – kann die eingesparte Miete direkt in den Eigenkapitalaufbau lenken. Das ist oft die wirkungsvollste Maßnahme überhaupt.

Häufige Fragen zum Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Als Mindestempfehlung gilt: Du solltest die gesamten Kaufnebenkosten (je nach Bundesland und Maklereinsatz ca. 9–15 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital bezahlen können. Idealerweise bringst du zusätzlich 20 % des Kaufpreises mit, sodass sich insgesamt rund 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital ergeben. Nur die Kaufnebenkosten zu finanzieren und den Rest zu beleihen ist möglich, geht aber mit deutlich höheren Zinsen einher.

Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?

Ja, eine sogenannte 110 %-Finanzierung – bei der neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten finanziert werden – wird von einigen Banken angeboten. Voraussetzung ist in der Regel ein sehr gutes, sicheres Einkommen. Der Zinssatz ist jedoch spürbar höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, weil das Risiko für die Bank größer ist. Ohne Eigenkapital zahlst du über die gesamte Laufzeit erheblich mehr Zinsen.

Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?

Ja. Das angesparte Guthaben in einem Bausparvertrag wird von Banken als Eigenkapital anerkannt. Bei einem zuteilungsreifen Vertrag kommt zusätzlich das zinsgünstige Bauspardarlehen hinzu. Auch Wertpapiere, der Rückkaufswert von Lebensversicherungen, Schenkungen von Verwandten sowie vorhandene Grundstücke oder Immobilien zählen als Eigenkapital.

Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zinssatz aus?

Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf – also den Anteil des Kredits am Immobilienwert. Banken vergeben günstigere Zinsen, je niedriger der Beleihungsauslauf ist, weil ihr Ausfallrisiko sinkt. Typischerweise verbessert sich der Zinssatz um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte, wenn der Beleihungsauslauf um eine Schwelle (z. B. von 90 % auf 80 %) sinkt. Über 20 Jahre summiert sich das auf eine Ersparnis von mehreren zehntausend Euro.

Wie spare ich schnell Eigenkapital an?

Die wirkungsvollsten Maßnahmen: Monatliches Budget analysieren und Ausgaben konsequent reduzieren, eine feste Sparrate per Dauerauftrag automatisieren, Sonderzahlungen (Steuererstattung, Bonus, Erbschaft) sofort anlegen. Für längere Ansparhorizonte können ETF-Sparpläne die Rendite und damit das Eigenkapitalwachstum deutlich steigern. Staatliche Förderung wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage mitnehmen.