Mieten oder Kaufen?
Der grosse Vergleich: Was kostet dich weniger ueber 10, 20 oder 30 Jahre?
Mieten vs. Kaufen Rechner
Kumulierte Kosten im Vergleich
Kaufen ist die bessere Wahl? Finde den besten Zinssatz:
Kostenlos Kredit vergleichen bei Smava *Wie funktioniert der Vergleich?
Der Rechner vergleicht die tatsaechlichen Gesamtkosten beider Optionen ueber bis zu 40 Jahre. Dabei werden nicht nur Miete und Kreditrate verglichen, sondern alle relevanten Faktoren einbezogen:
- Mieten: Kaltmiete (jaehrlich steigend) + Opportunitaetsrendite auf das nicht eingesetzte Eigenkapital
- Kaufen: Kreditrate + Kaufnebenkosten + Instandhaltung − Wertsteigerung − Tilgungsanteil (Vermoegensaufbau)
Der Break-Even-Punkt zeigt dir, ab welchem Jahr sich Kaufen finanziell lohnt. Davor ist Mieten guenstiger – danach Kaufen.
Break-Even bei verschiedenen Szenarien
Die Tabelle zeigt, nach wie vielen Jahren sich Kaufen lohnt – bei 300.000 € Kaufpreis, 60.000 € EK und 10 % Nebenkosten.
| Kaltmiete | Zins 2,5 % | Zins 3,5 % | Zins 4,5 % |
|---|---|---|---|
| 700 € | ca. 16 Jahre | ca. 22 Jahre | ca. 30+ Jahre |
| 900 € | ca. 11 Jahre | ca. 15 Jahre | ca. 21 Jahre |
| 1.100 € | ca. 8 Jahre | ca. 11 Jahre | ca. 16 Jahre |
| 1.300 € | ca. 6 Jahre | ca. 9 Jahre | ca. 13 Jahre |
Annahmen: 2 % Mietsteigerung, 1,5 % Wertsteigerung, 1 % Instandhaltung, 25 Jahre Laufzeit. Gerundete Richtwerte.
Wann lohnt sich Kaufen?
Kaufen ist tendenziell besser wenn:
- Du mindestens 10-15 Jahre am gleichen Ort bleiben willst
- Die Mieten hoch sind und weiter steigen
- Du einen niedrigen Zinssatz bekommst (unter 3 %)
- Du genuegend Eigenkapital hast (mindestens die Kaufnebenkosten)
- Die Immobilienpreise stabil sind oder steigen
Mieten ist tendenziell besser wenn:
- Du flexibel bleiben willst (Jobwechsel, Umzug)
- Die Kaufpreise extrem hoch sind im Verhaeltnis zur Miete
- Die Zinsen hoch sind (ueber 4 %)
- Du wenig Eigenkapital hast und eine 100 %-Finanzierung brauchst
- Du die Differenz diszipliniert investierst (ETF-Sparplan etc.)
Kosten die beim Kaufen oft vergessen werden
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kosten je nach Bundesland 7-13 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € sind das bis zu 39.000 € – Geld, das sofort weg ist und keinen Vermoegenswert schafft. Berechne deine genauen Nebenkosten mit dem Nebenkostenrechner.
Instandhaltung
Als Eigentuemer zahlst du alles selbst: Heizung, Dach, Fenster, Wasserleitungen. Faustregel: 1-1,5 % des Kaufpreises pro Jahr zuruecklegen. Bei 300.000 € sind das 3.000-4.500 € jaehrlich.
Opportunitaetskosten
Dein Eigenkapital koennte alternativ angelegt werden. Bei 60.000 € und 5 % Rendite (breit gestreuter ETF) waeren das nach 20 Jahren ueber 100.000 € – diesen "entgangenen Gewinn" beruecksichtigt unser Rechner mit konservativen 3 %.
Haeufige Fragen zu Mieten vs. Kaufen
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
In den meisten Faellen lohnt sich Kaufen ab 10-15 Jahren Haltedauer, wenn die Immobilie im Wert steigt und die Mieten weiter klettern. Je hoeher die Miete und je niedriger der Zinssatz, desto schneller der Break-Even.
Was ist der Break-Even-Punkt?
Der Zeitpunkt, ab dem die kumulierten Gesamtkosten des Kaufens niedriger sind als die kumulierten Mietkosten. Ab diesem Punkt sparst du durch Kaufen Geld – vorher waere Mieten guenstiger gewesen.
Welche Kosten werden beim Kaufen oft vergessen?
Kaufnebenkosten (7-13 %), Instandhaltung (ca. 1 % pro Jahr), Ruecklagen fuer Sanierung und die Opportunitaetskosten des eingesetzten Eigenkapitals.
Ist Mieten wirklich rausgeworfenes Geld?
Nein. Mieter zahlen fuer die Nutzung und bleiben flexibel. Kaeufer zahlen Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung – auch das ist kein Vermoegensaufbau. Der echte Vorteil des Kaufens liegt in der erzwungenen Sparquote durch die Tilgung.
Wie beeinflusst der Zinssatz die Entscheidung?
Enorm. Bei 1-2 % Zinsen lohnt sich Kaufen fast immer. Bei 4-5 % verschiebt sich der Break-Even deutlich nach hinten – oder Mieten bleibt dauerhaft guenstiger. Vergleiche Zinsen ueber Smava.