Mieten oder Kaufen?
Der grosse Vergleich: Was kostet dich weniger ueber 10, 20 oder 30 Jahre?
Mieten oder kaufen? Vermögensvergleich
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Was nach der Zinsbindung passiert
Kaufnebenkosten
Monatlicher Aufwand im ersten Jahr
Vermögensverlauf im Vergleich
Break-even je nach Annahmen
In welchem Jahr Kaufen vorne liegt – abhängig von Wertsteigerung und Anschlusszins. „–“ bedeutet: innerhalb der Haltedauer nie.
Jahr für Jahr anzeigen
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Der Rechner vergleicht nicht die Kosten, sondern das Vermögen, das am Ende der Haltedauer in beiden Wegen steckt. Das ist der entscheidende Unterschied: Ein reiner Kostenvergleich benachteiligt das Kaufen systematisch, weil er die Tilgung als Ausgabe zählt – obwohl sie Vermögen aufbaut und am Ende wieder da ist.
- Kaufen: Immobilienwert am Ende, abzüglich Restschuld und Verkaufskosten.
- Mieten: das angelegte Eigenkapital plus alle monatlichen Differenzbeträge – bewertet nach Abgeltungsteuer.
Beide Haushalte geben dabei monatlich gleich viel aus. Wer weniger zahlt, legt die Differenz zur angegebenen Rendite an. Ohne diese Regel gewinnt automatisch die Seite mit der kleineren Rate, und der Vergleich wäre wertlos.
Der Break-even ist das erste Jahr, in dem das Kaufvermögen das Mietvermögen übersteigt. Wird er innerhalb deiner Haltedauer nicht erreicht, bleibt Mieten in dieser Konstellation vorn.
Was dieser Rechner anders macht
- Sollzinsbindung statt Laufzeit. Deutsche Banken schreiben den Zins nur für 5 bis 20 Jahre fest. Danach bleibt eine Restschuld, die zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden muss – die praxisrelevanteste Zahl überhaupt und in den meisten Vergleichsrechnern schlicht nicht vorhanden.
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Zwischen Bayern (3,5 %) und Nordrhein-Westfalen (6,5 %) liegen bei 400.000 € Kaufpreis 12.000 €.
- Alternativanlage nach Steuern. Auf die Rendite des Mieters fällt Abgeltungsteuer an – rechnet man brutto, gewinnt Mieten künstlich.
- Keine absetzbaren Schuldzinsen. Bei Eigennutzung gibt es in Deutschland keinen Zinsabzug. US-Rechner setzen ihn selbstverständlich an und lassen Kaufen dadurch deutlich besser aussehen.
- Steuerfreier Verkaufsgewinn. Nach § 23 EStG ist der Gewinn bei durchgehender Eigennutzung steuerfrei – anders als bei der Alternativanlage.
Break-Even bei verschiedenen Szenarien
Die Tabelle zeigt, nach wie vielen Jahren sich Kaufen lohnt – bei 300.000 € Kaufpreis, 60.000 € EK und 10 % Nebenkosten.
| Kaltmiete | Zins 2,5 % | Zins 3,5 % | Zins 4,5 % |
|---|---|---|---|
| 700 € | ca. 16 Jahre | ca. 22 Jahre | ca. 30+ Jahre |
| 900 € | ca. 11 Jahre | ca. 15 Jahre | ca. 21 Jahre |
| 1.100 € | ca. 8 Jahre | ca. 11 Jahre | ca. 16 Jahre |
| 1.300 € | ca. 6 Jahre | ca. 9 Jahre | ca. 13 Jahre |
Annahmen: 2 % Mietsteigerung, 1,5 % Wertsteigerung, 1 % Instandhaltung, 25 Jahre Laufzeit. Gerundete Richtwerte.
Wann lohnt sich Kaufen?
Kaufen ist tendenziell besser wenn:
- Du mindestens 10-15 Jahre am gleichen Ort bleiben willst
- Die Mieten hoch sind und weiter steigen
- Du einen niedrigen Zinssatz bekommst (unter 3 %)
- Du genuegend Eigenkapital hast (mindestens die Kaufnebenkosten)
- Die Immobilienpreise stabil sind oder steigen
Mieten ist tendenziell besser wenn:
- Du flexibel bleiben willst (Jobwechsel, Umzug)
- Die Kaufpreise extrem hoch sind im Verhaeltnis zur Miete
- Die Zinsen hoch sind (ueber 4 %)
- Du wenig Eigenkapital hast und eine 100 %-Finanzierung brauchst
- Du die Differenz diszipliniert investierst (ETF-Sparplan etc.)
Kosten die beim Kaufen oft vergessen werden
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kosten je nach Bundesland 7-13 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € sind das bis zu 39.000 € – Geld, das sofort weg ist und keinen Vermoegenswert schafft. Berechne deine genauen Nebenkosten mit dem Nebenkostenrechner.
Instandhaltung
Als Eigentuemer zahlst du alles selbst: Heizung, Dach, Fenster, Wasserleitungen. Faustregel: 1-1,5 % des Kaufpreises pro Jahr zuruecklegen. Bei 300.000 € sind das 3.000-4.500 € jaehrlich.
Opportunitaetskosten
Dein Eigenkapital koennte alternativ angelegt werden. Bei 60.000 € und 5 % Rendite (breit gestreuter ETF) waeren das nach 20 Jahren ueber 100.000 € – diesen "entgangenen Gewinn" beruecksichtigt unser Rechner mit konservativen 3 %.
Haeufige Fragen zu Mieten vs. Kaufen
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
In den meisten Faellen lohnt sich Kaufen ab 10-15 Jahren Haltedauer, wenn die Immobilie im Wert steigt und die Mieten weiter klettern. Je hoeher die Miete und je niedriger der Zinssatz, desto schneller der Break-Even.
Was ist der Break-Even-Punkt?
Der Zeitpunkt, ab dem die kumulierten Gesamtkosten des Kaufens niedriger sind als die kumulierten Mietkosten. Ab diesem Punkt sparst du durch Kaufen Geld – vorher waere Mieten guenstiger gewesen.
Welche Kosten werden beim Kaufen oft vergessen?
Kaufnebenkosten (7-13 %), Instandhaltung (ca. 1 % pro Jahr), Ruecklagen fuer Sanierung und die Opportunitaetskosten des eingesetzten Eigenkapitals.
Ist Mieten wirklich rausgeworfenes Geld?
Nein. Mieter zahlen fuer die Nutzung und bleiben flexibel. Kaeufer zahlen Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung – auch das ist kein Vermoegensaufbau. Der echte Vorteil des Kaufens liegt in der erzwungenen Sparquote durch die Tilgung.
Wie beeinflusst der Zinssatz die Entscheidung?
Enorm. Bei 1-2 % Zinsen lohnt sich Kaufen fast immer. Bei 4-5 % verschiebt sich der Break-Even deutlich nach hinten – oder Mieten bleibt dauerhaft guenstiger. Vergleiche Zinsen ueber Smava.