Tilgungsplan erstellen

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan ist eine detaillierte Aufstellung, die für jede Zahlungsperiode zeigt, wie sich deine monatliche Kreditrate in Zinsanteil und Tilgungsanteil aufteilt. Gleichzeitig siehst du, wie hoch die verbleibende Restschuld nach jeder Zahlung noch ist.

Der Tilgungsplan ist das wichtigste Werkzeug, um einen Kredit vollständig zu durchdringen. Er beantwortet auf einen Blick folgende Fragen:

• Wie viel meiner Rate geht tatsächlich in die Tilgung?
• Wie viel zahle ich insgesamt an Zinsen über die gesamte Laufzeit?
• Wann bin ich schuldenfrei?
• Wie hoch ist meine Restschuld nach 5, 10 oder 15 Jahren?

Bei einem Annuitätendarlehen – der mit Abstand häufigsten Kreditform für Immobilienfinanzierungen – bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant. Was sich verändert, ist das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil: Der Zinsanteil sinkt kontinuierlich, der Tilgungsanteil steigt entsprechend an. Diesen Effekt macht der Tilgungsplan sichtbar.

Weitere Rechner: Monatsrate berechnen · Zinskosten berechnen · Laufzeit berechnen

Beispiel-Tilgungsplan: 200.000 € bei 3,5 % und 10 Jahren

Die folgende Tabelle zeigt einen vereinfachten Jahres-Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen über 200.000 € mit 3,5 % Zinsen und 10 Jahren Laufzeit. Die monatliche Rate beträgt in diesem Beispiel rund 1.980 €.

Das Beispiel zeigt deutlich die Verschiebung: Im ersten Jahr entfallen rund 29 % der Jahreszahlungen auf Zinsen – fast ein Drittel des Geldes geht an die Bank, ohne die Schuld zu reduzieren. Im zehnten Jahr hingegen macht der Zinsanteil nur noch etwa 2 % der Jahreszahlungen aus. Der überwiegende Teil der Rate tilgt dann direkt die Restschuld.

Gerundete Werte zur Orientierung. Abweichungen durch Rundung sind möglich. Für deine individuelle Berechnung nutze den Rechner oben.

Tilgung vs. Zinsen: Warum der Anfang teuer ist

Das Kernprinzip eines Annuitätendarlehens lässt sich einfach erklären: Die Zinsen werden immer auf die aktuelle Restschuld berechnet. Zu Beginn ist die Restschuld am höchsten – also sind auch die Zinsen am höchsten.

Mit jeder Rate zahlst du einen Teil der Schuld zurück. Die Restschuld sinkt, und damit sinkt auch der Betrag, auf den Zinsen berechnet werden. Da die monatliche Gesamtrate aber konstant bleibt, fließt der eingesparte Zinsanteil automatisch in eine höhere Tilgung. Dieser Mechanismus beschleunigt sich selbst: Je mehr getilgt wurde, desto schneller wächst die Tilgung.

Diesen Effekt nennt man den Tilgungsanteil-Zins-Schaukel-Effekt. Er ist der Grund dafür, warum Kredite über lange Laufzeiten so viel mehr Zinsen kosten als über kurze. In den ersten Jahren eines 30-jährigen Darlehens zahlt man fast ausschließlich Zinsen – die eigentliche Schuld schrumpft nur langsam.

Um die genauen Gesamtzinsen deines Kredits zu ermitteln, nutze unseren Zinskosten-Rechner. Die monatliche Rate kannst du mit dem Monatsrate-Rechner berechnen.

Tipps für eine schnellere Tilgung

Sondertilgungen nutzen

Viele Kreditverträge erlauben kostenlose Sondertilgungen von 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € bei einem 200.000-€-Kredit mit 3,5 % und 20 Jahren Laufzeit spart ca. 22.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um rund 7 Jahre. Prüfe deinen Kreditvertrag auf Sondertilgungsoptionen – und nutze sie konsequent.

Höhere Anfangstilgung wählen

Je höher die Anfangstilgung, desto schneller wächst der Tilgungsanteil und desto kürzer ist die Laufzeit. Bei einem 200.000-€-Kredit mit 3,5 % verkürzt eine Erhöhung der Anfangstilgung von 1 % auf 3 % die Laufzeit von ca. 37 auf etwa 21 Jahre. Der Unterschied in den Gesamtzinsen beläuft sich dabei auf mehrere zehntausend Euro.

Zinsen vergleichen

Der Zinssatz ist der größte Kostenhebel überhaupt. Schon 0,5 % weniger Zinsen sparen bei 200.000 € über 20 Jahre rund 10.000 €. Banken bieten bei gleicher Bonität teils erheblich unterschiedliche Konditionen an. Ein kostenloser Vergleich über Smava zeigt dir dein persönliches Angebot bei mehreren Banken gleichzeitig.

Umschuldung prüfen

Wenn die Zinsen seit deinem Kreditabschluss gesunken sind oder deine Bonität sich verbessert hat, kann eine Umschuldung lohnen. Dabei wird der bestehende Kredit durch einen neuen mit günstigeren Konditionen abgelöst. Auch wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, kann die Ersparnis durch den niedrigeren Zinssatz über die Restlaufzeit die Kosten überwiegen.