Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Berechne deinen maximalen Kaufpreis – mit Eigenkapital, Nebenkosten und realistischer Rate.
Budgetrechner Immobilie
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Der Rechner ermittelt, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Grundlage ist dein verfügbares Einkommen – also dein monatliches Nettoeinkommen abzüglich aller fixen Ausgaben wie Miete, Versicherungen und bestehende Kreditraten. Aus diesem freien Betrag wird eine tragbare Monatsrate ermittelt, die maximal 35 % deines Nettoeinkommens beträgt.
Aus der maximalen Rate berechnet der Rechner den höchstmöglichen Kreditbetrag. Dieser hängt vom Zinssatz und der gewählten Laufzeit ab: Je länger die Laufzeit und je niedriger der Zins, desto höher der mögliche Kredit. Dein eingesetztes Eigenkapital wird dann zum Kreditbetrag addiert.
Im letzten Schritt zieht der Rechner die Kaufnebenkosten ab. Diese entstehen zusätzlich zum Kaufpreis und umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. eine Maklerprovision. Je nach Bundesland liegen sie zwischen 7 und 13 % des Kaufpreises. Der voreingestellte Wert von 10 % ist ein praxisnaher Mittelwert für die meisten Regionen Deutschlands.
Das Ergebnis ist der maximale Kaufpreis, den du dir unter den eingegebenen Bedingungen leisten kannst. Passe Eigenkapital, Laufzeit oder Zinssatz an, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Eine detaillierte Monatsraten-Berechnung findest du im Monatsraten-Rechner.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? – Beispiele nach Einkommen
Die folgende Tabelle zeigt, welcher maximale Kaufpreis bei verschiedenen Nettoeinkommen realistisch ist. Grundlage: 35 % der Nettoeinkommen als maximale Monatsrate, 25 Jahre Laufzeit, 3,5 % Zinssatz, 40.000 Euro Eigenkapital und ca. 10 % Kaufnebenkosten.
| Nettoeinkommen | Max. Rate (35 %) | Max. Kredit (25 J., 3,5 %) | + 40.000 € EK = Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 700 € | ca. 140.000 € | ca. 163.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ca. 175.000 € | ca. 195.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ca. 210.000 € | ca. 227.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ca. 245.000 € | ca. 259.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ca. 280.000 € | ca. 291.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ca. 350.000 € | ca. 355.000 € |
Kaufpreis-Spalte berücksichtigt ca. 10 % Kaufnebenkosten.
Diese Werte sind Richtwerte. Banken prüfen zusätzlich Bonität, Beschäftigungsverhältnis und den Wert der Immobilie. Nutze den Kreditrahmen-Rechner für eine allgemeine Einschätzung deiner Kreditwürdigkeit.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Viele Erstkäufer unterschätzen die Kaufnebenkosten. Sie fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis an und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Je nach Bundesland betragen sie zwischen 7 und 13 % des Kaufpreises.
Die wichtigsten Kostenblöcke im Überblick:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises – der größte Einzelposten.
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises, bundesweit einheitlich geregelt.
- Maklerprovision: Seit 2020 je 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, typisch je 1,5–3,57 % inkl. MwSt.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamt (ca., inkl. Notar + Makler) |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–8 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | ca. 9–10 % |
| Berlin | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | ca. 11–13 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ca. 11–13 % |
Einen vollständigen Überblick aller Bundesländer und ein genaues Rechenbeispiel findest du im Kaufnebenkosten-Rechner.
Tipps für einen höheren Kaufpreis
Eigenkapital aufbauen
Mehr Eigenkapital wirkt sich doppelt positiv aus: Du brauchst einen geringeren Kredit und erhältst von Banken bessere Zinskonditionen. Schon 5–10 % mehr Eigenkapital können die Monatsrate spürbar senken. Wer noch Zeit hat, sollte konsequent sparen – etwa über einen Bausparvertrag oder ETF-Sparplan. Weitere Informationen findest du auf der Seite Eigenkapital berechnen.
Zinsen vergleichen
Der Zinssatz hat enormen Einfluss auf den maximalen Kaufpreis. Schon 0,5 Prozentpunkte Unterschied können bei einer 200.000-Euro-Finanzierung über 25 Jahre mehrere zehntausend Euro ausmachen. Vergleiche daher unbedingt mehrere Angebote, bevor du dich festlegst. Ein kostenloser Vergleich ist z. B. über Smava möglich.
Laufzeit verlängern
Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate und erhöht dadurch den maximalen Kreditbetrag. Allerdings zahlst du insgesamt mehr Zinsen. Der Laufzeit-Rechner zeigt dir, wie sich verschiedene Laufzeiten auf deine Rate und Gesamtkosten auswirken.
Fördermittel prüfen (KfW)
Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Ersterwerb von Wohneigentum, insbesondere für energieeffiziente Gebäude (z. B. KfW-Effizienzhaus-Programme). Diese Mittel können den benötigten Bankkredit reduzieren und damit den erreichbaren Kaufpreis erhöhen. Informiere dich auf der offiziellen KfW-Website über aktuelle Programme.
Gemeinsam finanzieren
Zwei Einkommen ergeben eine höhere maximale Rate und damit einen deutlich größeren Finanzierungsrahmen. Auch bei der Bonität bewerten viele Banken Paare oder gemeinsam kaufende Personen positiv. Achte darauf, dass beide Personen im Grundbuch und im Kreditvertrag eingetragen sind, um rechtliche Klarheit zu schaffen.
Alle Rechenbeispiele lassen sich mit dem Zinskosten-Rechner und dem Monatsraten-Rechner weiter vertiefen.
Häufige Fragen zum Immobilienbudget
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Wie viel Haus kann ich mir bei 3.000 Euro netto leisten?
Bei 3.000 Euro Nettoeinkommen liegt die tragbare Monatsrate bei ca. 1.050 Euro (35 % des Nettos). Daraus ergibt sich ein maximaler Kreditbetrag von ca. 210.000 Euro (bei 25 Jahren Laufzeit und 3,5 % Zinsen). Mit 40.000 Euro Eigenkapital und ca. 10 % Kaufnebenkosten ist ein Kaufpreis von ca. 227.000 Euro realistisch. Höheres Eigenkapital oder günstigere Zinsen verbessern das Ergebnis entsprechend.
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Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Mindestens solltest du die Kaufnebenkosten (7–13 % des Kaufpreises, je nach Bundesland) aus Eigenkapital decken, da diese von Banken in der Regel nicht mitfinanziert werden. Ideal sind zusätzlich 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, da dies die Kreditkonditionen erheblich verbessert und das Risiko einer Unterdeckung bei fallenden Immobilienpreisen senkt.
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Werden Kaufnebenkosten mitfinanziert?
Nein, in der Regel finanzieren Banken die Kaufnebenkosten nicht mit. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision müssen aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt werden. Nur bei sogenannten 110-%-Finanzierungen werden Nebenkosten mitfinanziert – allerdings zu deutlich schlechteren Zinskonditionen und mit strengeren Anforderungen an die Bonität.
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Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Eine Vollfinanzierung (110-%-Finanzierung) ist bei manchen Banken möglich, aber mit erheblichen Nachteilen verbunden: höhere Zinsen, strengere Bonitätsanforderungen und ein deutlich erhöhtes Risiko bei fallenden Immobilienpreisen. Wenn der Wert der Immobilie sinkt, kann das Darlehen den Immobilienwert übersteigen. Experten empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu bestreiten.
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Wie berechne ich meinen maximalen Kaufpreis?
Schritt 1: Verfügbares Einkommen ermitteln (Nettoeinkommen minus alle fixen Ausgaben). Schritt 2: Maximale Monatsrate bestimmen – maximal 35 % deines Nettoeinkommens. Schritt 3: Maximalen Kreditbetrag berechnen (abhängig von Zinssatz und Laufzeit). Schritt 4: Eigenkapital addieren. Schritt 5: Kaufnebenkosten (7–13 % des Kaufpreises) abziehen. Das Ergebnis ist dein realistischer maximaler Kaufpreis. Dieser Rechner führt alle Schritte automatisch durch.