Kaufnebenkosten berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – alle Kosten auf einen Blick.
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Beim Immobilienkauf kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis mehrere Pflicht- und optionale Kostenpositionen hinzu. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, summieren sich diese auf 7 bis 13 % des Kaufpreises. Die vier wesentlichen Posten im Überblick:
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist seit der Föderalismusreform 2006 nicht mehr bundeseinheitlich. Bayern und Sachsen verlangen mit 3,5 % den niedrigsten Satz, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % den höchsten erheben. Die Steuer ist zwingend vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu zahlen – das Finanzamt stellt erst danach die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Notar- und Grundbuchkosten
Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit nicht verhandelbar. Hinzu kommt die Eintragung ins Grundbuch (Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung). Zusammen belaufen sich Notar und Grundbuch auf ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Maklergebühr
Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien (23. Dezember 2020) zahlen Käufer maximal 50 % der vereinbarten Maklerprovision. Üblich sind heute 3,57 % auf Käuferseite (inkl. 19 % MwSt.). Wird die Immobilie ohne Makler verkauft, entfällt diese Position vollständig.
Weitere mögliche Kosten
Je nach Objekt und Situation können weitere Kosten anfallen: Gebäudegutachten (500–1.500 Euro), Finanzierungsgebühren der Bank, sowie Kosten für Renovierung oder Umzug. Diese sind zwar keine klassischen Kaufnebenkosten, sollten aber bei der Gesamtkalkulation nicht vergessen werden.
Wichtig: Kaufnebenkosten werden von Banken grundsätzlich nicht mitfinanziert. Du musst sie vollständig aus Eigenkapital bestreiten. Plane daher mindestens 10–15 % des Kaufpreises als Eigenkapitalanteil nur für die Nebenkosten ein.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer macht den größten Teil der Kaufnebenkosten aus und variiert je nach Bundesland erheblich. Die folgende Tabelle zeigt alle 16 Bundesländer im Vergleich – sortiert nach Steuersatz aufsteigend.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € |
Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und den teuersten Bundesländern (6,5 %) beträgt bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro satte 9.000 Euro – allein bei der Grunderwerbsteuer. Wer Flexibilität beim Wohnort hat, sollte diesen Faktor in die Kaufentscheidung einbeziehen.
Gesamte Nebenkosten: Rechenbeispiel
Anhand eines konkreten Kaufpreises von 300.000 Euro lässt sich der Einfluss des Bundeslandes auf die Gesamtkosten gut illustrieren.
Beispiel 1: Kauf in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer, mit Makler)
| Kostenposition | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € |
| Notar + Grundbuch | 2,0 % | 6.000 € |
| Maklergebühr (Käuferanteil) | 3,57 % | 10.710 € |
| Gesamte Nebenkosten | 12,07 % | 36.210 € |
| Gesamtkosten inkl. Kaufpreis | 336.210 € |
Beispiel 2: Kauf in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer, mit Makler)
| Kostenposition | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 10.500 € |
| Notar + Grundbuch | 2,0 % | 6.000 € |
| Maklergebühr (Käuferanteil) | 3,57 % | 10.710 € |
| Gesamte Nebenkosten | 9,07 % | 27.210 € |
| Gesamtkosten inkl. Kaufpreis | 327.210 € |
Der direkte Vergleich zeigt: Allein durch das Bundesland ergibt sich bei identischem Kaufpreis eine Differenz von ca. 9.000 Euro. Wer zusätzlich ohne Makler kauft, spart weitere 10.710 Euro – in Bayern lägen die Nebenkosten dann nur noch bei ca. 16.500 Euro (5,5 %).
Nutze unseren Budgetrechner um zu sehen, welchen Kaufpreis du dir insgesamt leisten kannst, oder den Eigenkapitalrechner um zu prüfen, ob dein vorhandenes Eigenkapital für Kauf und Nebenkosten ausreicht.
Tipps: So sparst du bei den Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten sind nicht vollständig vermeidbar, aber mit den richtigen Maßnahmen lassen sie sich deutlich reduzieren. Hier sind die vier wirksamsten Hebel:
Ohne Makler kaufen
Die Maklergebühr ist die einzige der drei Hauptkostenpositionen, die vollständig entfallen kann. Wer gezielt nach Immobilien ohne Makler (provisionsfrei) sucht – etwa über Kleinanzeigen, Direktvermarktung oder Zwangsversteigerungen – spart bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bis zu 10.710 Euro. Plattformen wie eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 (mit Filter "ohne Makler") oder lokale Zeitungsanzeigen sind gute Anlaufstellen. Der Aufwand ist höher, die Ersparnis aber erheblich.
Bundesland und Region bewusst wählen
Wer nicht an einen bestimmten Ort gebunden ist, sollte die Grunderwerbsteuer als Kostenfaktor aktiv in die Standortentscheidung einbeziehen. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und Brandenburg (6,5 %) beträgt bei 300.000 Euro Kaufpreis 9.000 Euro. Auch innerhalb eines Bundeslandes kann die Nähe zur Grenze relevant sein: Ein Haus knapp jenseits der Landesgrenze kann steuerlich deutlich günstiger sein.
Inventar und bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis für das Grundstück und die Immobilie. Bewegliche Gegenstände wie Küche, Einbauschränke, Gartengeräte oder Heizöl im Tank können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einem separat ausgewiesenen Inventarwert von 20.000 Euro spart man in NRW (6,5 %) 1.300 Euro. Das Finanzamt akzeptiert realistische Werte; eine Überbewertung gilt als Steuerumgehung.
Ausreichend Eigenkapital für Nebenkosten zurückhalten
Da Banken die Kaufnebenkosten nicht finanzieren, muss das gesamte Eigenkapital so eingeplant werden, dass nach Bezahlung der Nebenkosten noch ausreichend Eigenkapital für die Bankfinanzierung übrig bleibt. Wer z.B. 60.000 Euro Eigenkapital hat, in NRW kauft und einen Kaufpreis von 300.000 Euro anstrebt, wird feststellen: 36.210 Euro gehen für Nebenkosten drauf, es verbleiben nur 23.790 Euro für die eigentliche Finanzierung. Das entspricht unter 8 % – für viele Banken zu wenig. Plane daher realistisch und nutze unseren Kreditrahmenrechner, um dein tatsächliches Budget zu ermitteln.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist typischerweise 7 bis 13 % des Kaufpreises. Die drei Hauptpositionen sind Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %) sowie Maklergebühr (bis zu 3,57 % für den Käufer). In Bayern ohne Makler kommt man auf ca. 5–5,5 %, in NRW mit Makler auf über 12 %.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern und Sachsen haben mit je 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fallen dort 10.500 Euro an – gegenüber 19.500 Euro in Bundesländern mit 6,5 % wie NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein oder Thüringen. Die Differenz von 9.000 Euro ist erheblich und sollte bei der Standortwahl berücksichtigt werden.
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Nein, Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Einige wenige Banken gewähren in Ausnahmefällen eine 110 %-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten), aber nur bei sehr guter Bonität und Sicherheiten. Die Standardempfehlung lautet: Mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital bereithalten, damit Nebenkosten gedeckt sind und noch eine solide Eigenkapitalquote für die Finanzierung bleibt.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Die Notarkosten inkl. Grundbucheintragung betragen ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Sie sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und damit nicht verhandelbar. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das rund 4.500 bis 6.000 Euro. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, stellt die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein und wickelt die Eigentumsumschreibung ab. Ohne Notar ist kein Immobilienkauf in Deutschland rechtswirksam.
Kann ich die Maklergebühr verhandeln?
Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar, auch wenn marktübliche Sätze von 5,95 % bis 7,14 % (gesamt, inkl. MwSt.) üblich sind. Seit dem Bestellerprinzip 2020 darf der Käufer maximal 50 % der vereinbarten Provision zahlen. Käufer können entweder eine Reduktion der Käuferprovision verhandeln oder gezielt nach Objekten ohne Makler suchen. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und marktüblicher Provision spart ein provisionsfreier Kauf bis zu 10.710 Euro auf Käuferseite.