Kaufnebenkosten nach Bundesland 2026
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – die vollständige Übersicht.
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen diese bei 7 bis 15 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 300.000 € sind das 21.000 bis 45.000 € zusätzlich.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und wird von den Bundesländern festgelegt:
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € | Details |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | ansehen |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | ansehen |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | ansehen |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | ansehen |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | ansehen |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | ansehen |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | ansehen |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | ansehen |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | ansehen |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | ansehen |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | ansehen |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | ansehen |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | ansehen |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | ansehen |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | ansehen |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | ansehen |
Unterschied Bayern vs. Brandenburg: 9.000 € bei einem Kaufpreis von 300.000 €. Das allein kann die Entscheidung für einen Standort beeinflussen.
Kaufnebenkosten Bayern – warum der Freistaat am günstigsten ist
Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in ganz Deutschland – und ist damit das einzige Land, das seinen Satz seit 1983 nie erhöht hat. Das macht den Immobilienkauf dort deutlich günstiger als in den Hochsteuer-Ländern:
| Position | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 10.500 € | 19.500 € | –9.000 € |
| Notar + Grundbuch | 5.250 € | 5.250 € | 0 € |
| Makler (Käuferanteil) | 10.710 € | 10.710 € | 0 € |
| Nebenkosten gesamt | 26.460 € | 35.460 € | –9.000 € |
Bei 300.000 € Kaufpreis sparst du in Bayern also 9.000 € an Nebenkosten gegenüber NRW, Brandenburg, dem Saarland oder Schleswig-Holstein. Das ist Geld, das du stattdessen in die Tilgung oder ins Eigenkapital stecken kannst.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind bundesweit gleich und durch die Gebührenordnung festgelegt – verhandeln ist nicht möglich.
Bei 300.000 € Kaufpreis: ca. 4.500–6.000 €
Maklergebühren
Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision zahlen. In der Praxis bedeutet das:
- Mit Makler: Je 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer (= 10.710 € bei 300.000 €)
- Ohne Makler: 0 € – z.B. bei Kauf direkt vom Eigentümer
Tipp: Bei Neubau vom Bauträger ist oft kein Makler beteiligt – das spart sofort mehrere tausend Euro.
Gesamtübersicht: Was kostet der Kauf wirklich?
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler:
| Position | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 19.500 € |
| Notar + Grundbuch | 2,0 % | 6.000 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 10.710 € |
| Gesamtkosten | 12,07 % | 336.210 € |
Die Nebenkosten von 36.210 € müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie nicht mit.
Nebenkosten berechnen
Berechne die exakten Nebenkosten für dein Bundesland und deinen Kaufpreis:
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Steuersätze können sich durch Landesgesetzgebung ändern. Alle Angaben ohne Gewähr.