Kaufnebenkosten Bayern: 3,5 % Grunderwerbsteuer
Was kommt beim Immobilienkauf in Bayern zum Kaufpreis dazu? Grunderwerbsteuer, Notar und Makler – mit konkreten Beträgen.
Das entspricht 9,1 % des Kaufpreises. Ohne Makler – etwa beim Direktkauf vom Eigentümer – sinken die Nebenkosten auf 16.500 € (5,5 %).
Kaufnebenkosten in Bayern nach Kaufpreis
Alle Positionen werden prozentual berechnet – die Nebenkosten steigen also proportional mit:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer | Notar & Grundbuch | Makler | Summe mit Makler | Summe ohne Makler |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 5.250 € | 3.000 € | 5.355 € | 13.605 € | 8.250 € |
| 250.000 € | 8.750 € | 5.000 € | 8.925 € | 22.675 € | 13.750 € |
| 300.000 € | 10.500 € | 6.000 € | 10.710 € | 27.210 € | 16.500 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 36.280 € | 22.000 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 10.000 € | 17.850 € | 45.350 € | 27.500 € |
Warum Bayern seit über 40 Jahren am günstigsten ist
Bayern ist das einzige Bundesland, das die Grunderwerbsteuer seit der Föderalismusreform 2006 nie erhöht hat – der Satz von 3,5 % gilt unverändert seit 1983. Alle anderen Länder haben ihre Sätze seither angehoben, teils mehrfach. Der Haken: Was du bei der Steuer sparst, zahlst du beim Kaufpreis oft doppelt zurück. München ist der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands, und auch Nürnberg, Regensburg oder Ingolstadt liegen deutlich über dem Bundesschnitt. Die niedrige Steuer wirkt sich prozentual aus – bei einem hohen Kaufpreis ist die absolute Ersparnis zwar größer, der Gesamtaufwand aber trotzdem höher als in einem günstigeren Land mit höherem Steuersatz.
Was das für deine Finanzierung bedeutet
Rechne bei bayerischen Objekten trotz des niedrigen Steuersatzes mit hohem Eigenkapitalbedarf. Bei einer Münchner Eigentumswohnung für 700.000 EUR sind es trotz 3,5 % Grunderwerbsteuer rund 24.500 EUR Steuer plus 14.000 EUR Notar und gegebenenfalls 25.000 EUR Maklerprovision - zusammen über 63.000 EUR, die aus Eigenkapital kommen müssen. Der günstige Satz ändert nichts daran, dass Bayern in absoluten Zahlen die höchsten Nebenkosten Deutschlands haben kann. Entscheidend ist das Produkt aus Satz und Kaufpreis, nicht der Satz allein.
Wo Bayern im Bundesvergleich steht
Mit 3,5 % liegt Bayern auf Platz 1 von 16 (aufsteigend nach Steuersatz). Der Satz gilt seit 1983. Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 %, am teuersten sind die Länder mit 6,5 %.
Woraus sich die Nebenkosten zusammensetzen
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): Ländersache, wird nach dem Notartermin vom Finanzamt festgesetzt. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Notar und Grundbuch (ca. 2 %): Bundeseinheitlich im GNotKG geregelt und damit nicht verhandelbar. Ein Immobilienkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht rechtswirksam.
- Maklerprovision (Käuferanteil ca. 3,57 %): Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Wohnungen das Bestellerprinzip – Käufer zahlen höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision. Die Höhe selbst ist frei verhandelbar.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Sie beträgt 3,5 % des Kaufpreises und gilt in dieser Höhe seit 1983. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 10.500 €.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Bayern?
Mit Makler rund 9,1 % des Kaufpreises, ohne Makler etwa 5,5 %. Bei 300.000 € also 27.210 € beziehungsweise 16.500 €.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren üblicherweise nur den Kaufpreis – die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital aufbringen. Einzelne Institute bieten Vollfinanzierungen an, verlangen dafür aber sehr gute Bonität und einen deutlichen Zinsaufschlag. Prüfe deinen Bedarf mit dem Eigenkapital-Rechner.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt erhält den Kaufvertrag automatisch vom Notar und verschickt den Steuerbescheid meist innerhalb von vier bis acht Wochen nach Beurkundung. Ab Zugang hast du üblicherweise einen Monat Zeit zu zahlen. Plane das Geld also nicht erst für den Einzug ein – es wird deutlich früher fällig.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Legal ja, in Grenzen: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna zählt nicht zum Grundstück und kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – dieser Anteil bleibt steuerfrei. Der Betrag muss realistisch und belegbar sein, das Finanzamt prüft bei auffällig hohen Summen. Als Faustregel gilt ein Anteil bis etwa 15 % des Kaufpreises als unkritisch.
Kaufnebenkosten in anderen Bundesländern
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Betreibt WievielKredit.de und entwickelt die Rechner dieser Seite. Die Berechnungen folgen den anerkannten Finanzformeln (Annuitätenformel, effektiver Jahreszins nach PAngV); rechtliche Angaben sind mit den jeweils genannten Gesetzestexten belegt.
Grunderwerbsteuer ist Ländersache und kann sich zum Jahres- oder Halbjahreswechsel ändern. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung.