Kaufnebenkosten Berlin: 6,0 % Grunderwerbsteuer
Was kommt beim Immobilienkauf in Berlin zum Kaufpreis dazu? Grunderwerbsteuer, Notar und Makler – mit konkreten Beträgen.
Das entspricht 11,6 % des Kaufpreises. Ohne Makler – etwa beim Direktkauf vom Eigentümer – sinken die Nebenkosten auf 24.000 € (8,0 %).
Kaufnebenkosten in Berlin nach Kaufpreis
Alle Positionen werden prozentual berechnet – die Nebenkosten steigen also proportional mit:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer | Notar & Grundbuch | Makler | Summe mit Makler | Summe ohne Makler |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 9.000 € | 3.000 € | 5.355 € | 17.355 € | 12.000 € |
| 250.000 € | 15.000 € | 5.000 € | 8.925 € | 28.925 € | 20.000 € |
| 300.000 € | 18.000 € | 6.000 € | 10.710 € | 34.710 € | 24.000 € |
| 400.000 € | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 32.000 € |
| 500.000 € | 30.000 € | 10.000 € | 17.850 € | 57.850 € | 40.000 € |
Berlin: 6,0 % seit 2014
Berlin verlangt seit 2014 unverändert 6,0 % und liegt damit im oberen Drittel. Kombiniert mit dem Preisniveau der Hauptstadt ergibt das erhebliche absolute Summen: Bei einer Eigentumswohnung für 450.000 € sind allein 27.000 € Grunderwerbsteuer fällig, vor Notar und Makler. Das Berliner Umland liegt in Brandenburg – mit 6,5 % sogar noch höher. Wer aus Kostengründen ins Umland zieht, spart also beim Kaufpreis, nicht beim Steuersatz. Eine Berliner Besonderheit: Bei Wohnungskäufen aus Umwandlungsprojekten lohnt der genaue Blick in den Kaufvertrag, welche Positionen zur Bemessungsgrundlage zählen.
Anteilskäufe und Erbengemeinschaften
In Berlin sind Wohnungskäufe aus Umwandlungen und Übertragungen innerhalb von Erbengemeinschaften häufig. Hier gelten Besonderheiten: Der Erwerb von Miteigentumsanteilen durch Familienangehörige in gerader Linie - also von Eltern an Kinder - ist grunderwerbsteuerfrei. Auch Übertragungen zwischen Ehegatten sind befreit. Zwischen Geschwistern dagegen fällt die volle Steuer an. Bei Auseinandersetzungen von Erbengemeinschaften lohnt daher die frühe Abstimmung mit dem Notar über die Gestaltung.
Wo Berlin im Bundesvergleich steht
Mit 6,0 % liegt Berlin auf Platz 10 von 16 (aufsteigend nach Steuersatz). Der Satz gilt seit 2014. Denselben Satz erheben Hessen, Mecklenburg-Vorpommern. Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 %, am teuersten sind die Länder mit 6,5 %.
Gegenüber Bayern zahlst du bei 300.000 € Kaufpreis 7.500 € mehr Grunderwerbsteuer. Die vollständige Übersicht aller Länder steht im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Woraus sich die Nebenkosten zusammensetzen
- Grunderwerbsteuer (6,0 %): Ländersache, wird nach dem Notartermin vom Finanzamt festgesetzt. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Notar und Grundbuch (ca. 2 %): Bundeseinheitlich im GNotKG geregelt und damit nicht verhandelbar. Ein Immobilienkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht rechtswirksam.
- Maklerprovision (Käuferanteil ca. 3,57 %): Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Wohnungen das Bestellerprinzip – Käufer zahlen höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision. Die Höhe selbst ist frei verhandelbar.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
Sie beträgt 6,0 % des Kaufpreises und gilt in dieser Höhe seit 2014. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 18.000 €.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Berlin?
Mit Makler rund 11,6 % des Kaufpreises, ohne Makler etwa 8,0 %. Bei 300.000 € also 34.710 € beziehungsweise 24.000 €.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren üblicherweise nur den Kaufpreis – die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital aufbringen. Einzelne Institute bieten Vollfinanzierungen an, verlangen dafür aber sehr gute Bonität und einen deutlichen Zinsaufschlag. Prüfe deinen Bedarf mit dem Eigenkapital-Rechner.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt erhält den Kaufvertrag automatisch vom Notar und verschickt den Steuerbescheid meist innerhalb von vier bis acht Wochen nach Beurkundung. Ab Zugang hast du üblicherweise einen Monat Zeit zu zahlen. Plane das Geld also nicht erst für den Einzug ein – es wird deutlich früher fällig.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Legal ja, in Grenzen: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna zählt nicht zum Grundstück und kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – dieser Anteil bleibt steuerfrei. Der Betrag muss realistisch und belegbar sein, das Finanzamt prüft bei auffällig hohen Summen. Als Faustregel gilt ein Anteil bis etwa 15 % des Kaufpreises als unkritisch.
Kaufnebenkosten in anderen Bundesländern
Weiterrechnen: Nebenkostenrechner für deinen konkreten Kaufpreis, Budgetrechner für den Gesamtrahmen und Eigenkapital-Rechner für den nötigen Eigenanteil.
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Grunderwerbsteuer ist Ländersache und kann sich zum Jahres- oder Halbjahreswechsel ändern. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung.