Kaufnebenkosten Hamburg: 5,5 % Grunderwerbsteuer
Was kommt beim Immobilienkauf in Hamburg zum Kaufpreis dazu? Grunderwerbsteuer, Notar und Makler – mit konkreten Beträgen.
Das entspricht 11,1 % des Kaufpreises. Ohne Makler – etwa beim Direktkauf vom Eigentümer – sinken die Nebenkosten auf 22.500 € (7,5 %).
Kaufnebenkosten in Hamburg nach Kaufpreis
Alle Positionen werden prozentual berechnet – die Nebenkosten steigen also proportional mit:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer | Notar & Grundbuch | Makler | Summe mit Makler | Summe ohne Makler |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 8.250 € | 3.000 € | 5.355 € | 16.605 € | 11.250 € |
| 250.000 € | 13.750 € | 5.000 € | 8.925 € | 27.675 € | 18.750 € |
| 300.000 € | 16.500 € | 6.000 € | 10.710 € | 33.210 € | 22.500 € |
| 400.000 € | 22.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 44.280 € | 30.000 € |
| 500.000 € | 27.500 € | 10.000 € | 17.850 € | 55.350 € | 37.500 € |
Hamburg: seit 2023 bei 5,5 %
Hamburg erhöhte 2023 von 4,5 auf 5,5 % und verteuerte den Immobilienkauf damit spürbar – bei 500.000 €, in Hamburg keine ungewöhnliche Größenordnung, sind das 5.000 € zusätzlich. Weil Hamburg als Stadtstaat kein günstigeres Hinterland innerhalb der Landesgrenzen hat, lohnt der Blick über die Grenze besonders: Im niedersächsischen Umland (Buxtehude, Winsen, Seevetal) gelten 5,0 %, im schleswig-holsteinischen Speckgürtel (Norderstedt, Ahrensburg, Pinneberg) dagegen 6,5 %. Zwischen Süd- und Nordrand des Umlands liegen damit 1,5 Prozentpunkte.
Der Eigenkapitalbedarf in Zahlen
Hamburger Kaufpreise machen die Nebenkosten schnell existenziell für die Finanzierung. Bei einer Wohnung für 550.000 EUR fallen 30.250 EUR Grunderwerbsteuer, rund 11.000 EUR Notar- und Grundbuchkosten und bei Maklereinschaltung nochmals etwa 19.600 EUR an - zusammen über 60.000 EUR, die keine Bank mitfinanziert. Wer diese Summe nicht zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis aufbringt, bekommt trotz gutem Einkommen keine Zusage. Kalkuliere sie deshalb von Anfang an ein, nicht am Ende.
Wo Hamburg im Bundesvergleich steht
Mit 5,5 % liegt Hamburg auf Platz 8 von 16 (aufsteigend nach Steuersatz). Der Satz gilt seit 2023. Denselben Satz erheben Bremen, Sachsen. Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 %, am teuersten sind die Länder mit 6,5 %.
Gegenüber Bayern zahlst du bei 300.000 € Kaufpreis 6.000 € mehr Grunderwerbsteuer. Die vollständige Übersicht aller Länder steht im Ratgeber Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Woraus sich die Nebenkosten zusammensetzen
- Grunderwerbsteuer (5,5 %): Ländersache, wird nach dem Notartermin vom Finanzamt festgesetzt. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Notar und Grundbuch (ca. 2 %): Bundeseinheitlich im GNotKG geregelt und damit nicht verhandelbar. Ein Immobilienkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht rechtswirksam.
- Maklerprovision (Käuferanteil ca. 3,57 %): Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Wohnungen das Bestellerprinzip – Käufer zahlen höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision. Die Höhe selbst ist frei verhandelbar.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg?
Sie beträgt 5,5 % des Kaufpreises und gilt in dieser Höhe seit 2023. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 16.500 €.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Hamburg?
Mit Makler rund 11,1 % des Kaufpreises, ohne Makler etwa 7,5 %. Bei 300.000 € also 33.210 € beziehungsweise 22.500 €.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren üblicherweise nur den Kaufpreis – die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital aufbringen. Einzelne Institute bieten Vollfinanzierungen an, verlangen dafür aber sehr gute Bonität und einen deutlichen Zinsaufschlag. Prüfe deinen Bedarf mit dem Eigenkapital-Rechner.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt erhält den Kaufvertrag automatisch vom Notar und verschickt den Steuerbescheid meist innerhalb von vier bis acht Wochen nach Beurkundung. Ab Zugang hast du üblicherweise einen Monat Zeit zu zahlen. Plane das Geld also nicht erst für den Einzug ein – es wird deutlich früher fällig.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Legal ja, in Grenzen: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna zählt nicht zum Grundstück und kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – dieser Anteil bleibt steuerfrei. Der Betrag muss realistisch und belegbar sein, das Finanzamt prüft bei auffällig hohen Summen. Als Faustregel gilt ein Anteil bis etwa 15 % des Kaufpreises als unkritisch.
Kaufnebenkosten in anderen Bundesländern
Weiterrechnen: Nebenkostenrechner für deinen konkreten Kaufpreis, Budgetrechner für den Gesamtrahmen und Eigenkapital-Rechner für den nötigen Eigenanteil.
Betreibt WievielKredit.de und entwickelt die Rechner dieser Seite. Die Berechnungen folgen den anerkannten Finanzformeln (Annuitätenformel, effektiver Jahreszins nach PAngV); rechtliche Angaben sind mit den jeweils genannten Gesetzestexten belegt.
Grunderwerbsteuer ist Ländersache und kann sich zum Jahres- oder Halbjahreswechsel ändern. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung.